スルガ銀行は、不動産に力を入れた融資を提供している銀行として知られています。

特にアパートローンを活用する投資家にとって、スルガ銀行の金利や条件をどのように見直すかは重要な経営判断の一つです。

1. スルガ銀行の融資の特徴

1 高金利の問題
スルガ銀行のアパートローンは、他の金融機関と比較して金利が高いという特徴があります。

銀行がリスクをとって対応年数を超える期間でも融資を行うためであり、投資家にとってはリスクとメリットのバランスを見極める必要があります。
2 借り換えの可否
スルガ銀行の融資を他の金融機関で借り換えることは可能ですが、いくつかのポイントがあります。

まず、法定対応年数に合わせて借り換えができるかどうかが重要です。

特に、融資残高や残期間がどのように新しいローンに組み直されるかを確認し、返済計画を再構築する必要があります。

2. 税金とキャッシュフロー管理
1 キャッシュフローへの影響
借り換えにより金利が低くなると、利息支払いが減少し、キャッシュフローが向上します。

しかし、その結果として、減価償却費を超えるキャッシュフローが発生するため、税金負担が増える可能性があります。

投資家は、キャッシュフローが増える一方で税金の支払いが増加する点を考慮し、どの程度の負担を許容できるかを計算する必要があります。

2 複数物件の運用
複数の物件を保有している場合、すべてをスルガ銀行から借り換えるのではなく、キャッシュフローが出やすい部分だけを借り換える戦略が推奨されています。

他の物件は、スルガ銀行で金利交渉を行うことで、金利を下げる交渉の余地が残ります。

3. 借り換えの対象者とリスク管理
1 専業投資家の場合
専業の不動産投資家であれば、スルガ銀行から他の金融機関に借り換えることでキャッシュフローを最大化することが可能です。

しかし、借り換えた結果として、毎月の返済額が増加するケースもあるため、リスクをしっかり管理する必要があります。

2 団体信用生命保険の影響
スルガ銀行で借り入れている場合、団体信用生命保険（団信）が含まれているケースが多いです。

新たに団信に加入する際には、年齢や健康状態によっては再加入が難しくなる場合があり、相続人に負担をかけるリスクもあるため注意が必要です。

まとめ
スルガ銀行の融資の借り換えやアパートローンの運用には、キャッシュフローや税金、リスク管理が重要です。

借り換えを検討する際は、融資条件の見直しとともに、リスクを最小限に抑えながら最大のリターンを得る戦略が必要です。