はじめに
不動産投資を始める際、初心者が最初に区分所有（ワンルームマンションなど）を選ぶべきか、アパート経営を選ぶべきか悩むことが多いです。本記事では、区分所有のリスクやアパート投資のメリットを比較し、初心者が取るべき最適な戦略について解説します。

1. 区分所有のリスクと問題点
1.1 空室リスクの高さ
区分所有の場合、1室しか所有しないため、入居者がいない期間は収益がゼロになります。
収益が0か100かの二択: 空室になれば収益が完全に途絶える。
ローン返済の負担: 空室期間が長引くと、自己資金からローン返済を続けなければならない。
1.2 土地の持ち分が少ない
区分所有では建物の一部のみの所有となり、土地の持ち分が小さいため、資産価値が安定しにくい。
売却時の不利: 土地を持たないため、建物の老朽化による資産価値の低下が大きい。
市場変動の影響を受けやすい: 価格が下落しやすく、売却が難しくなる可能性がある。

2. アパート投資のメリット
2.1 空室リスクの分散
アパート経営では複数の部屋を所有するため、1部屋空室になっても収益がゼロにはならない。
収益の安定性が高い: 複数の部屋から賃料収入が得られる。
ローン返済のリスク軽減: 1室分の家賃が入らなくても、他の部屋でカバーできる。
2.2 土地の資産価値
アパート経営では土地を所有するため、資産価値が下がりにくい。
売却時の安定性: 土地を所有しているため、資産価値が残りやすい。
融資を受けやすい: 土地付きの物件は金融機関からの評価が高く、融資を受けやすい。

3. 初心者に最適な不動産投資の進め方
3.1 ステップ1: まずはアパート投資
運営ノウハウを学ぶ: 実際の運営を通じて、管理や修繕計画の経験を積む。
キャッシュフローを安定させる: 収益を確保し、次の投資に備える。
3.2 ステップ2: 次の投資として区分所有を検討
アパートで資金を蓄えた後に区分所有を購入
売却戦略を考えながら、居住用市場向けの物件を選ぶ

まとめ
初心者が最初に不動産投資をする際は、区分所有よりもアパート投資が有利です。空室リスクの分散や土地の資産価値の安定性を考えると、最初はアパート投資から始め、資金を確保した後に区分所有を検討するのがベストな戦略といえます。