はじめに
不動産投資において、居住用物件とテナント付き物件（事業用物件）にはそれぞれ異なるリスクとメリットがあります。特に投資初心者がテナント付き物件に手を出すことは、大きな失敗を招く可能性があります。本記事では、テナント付き物件のリスクと、初心者に最適な投資戦略について解説します。

1. テナント付き物件のリスク
1.1 入居者リスクが高い
テナント付き物件は、居住用物件よりも空室リスクが高く、新たな借主を見つけるのが難しいです。
マーケットが小さい: 一般的な居住用物件に比べ、テナントを探せる市場が狭い。
撤退リスクが高い: 飲食店や小売業などは業績不振で撤退する可能性がある。
再募集の困難さ: 1つのテナントが退去すると、次の入居者を見つけるまでに時間がかかる。
1.2 融資を受けにくい
テナント付き物件は銀行の融資審査が厳しくなる傾向があります。
融資の審査基準が高い: 一般的な居住用物件は融資審査の基準が80%程度だが、テナント付き物件は70%以下と厳しくなる。
収益の不安定さ: 居住用物件は空室になっても需要があるが、テナント物件は業態によって需要が大きく変動する。
1.3 修繕・メンテナンスコストが高い
テナント付き物件では、契約内容によって修繕費用の負担が発生する場合があります。
修繕費用が高額になりやすい: 業種によっては店舗の改装が必要で、居住用よりも修繕コストがかかる。
スケルトン返しのリスク: テナントが退去する際に、原状回復の負担が発生することがある。

2. 初心者におすすめの投資戦略
2.1 居住用物件から始める
不動産投資初心者は、まず居住用物件から始めるのが賢明です。
安定した賃貸需要: 居住用物件は市場が大きく、安定した収益が見込める。
融資を受けやすい: 銀行の評価が高く、ローンの審査が通りやすい。
管理が容易: テナント付き物件と比べて、修繕や管理の負担が少ない。
2.2 テナント付き物件へのステップアップ
居住用物件で経験を積んだ後、適切な計画を立ててテナント付き物件を検討するのが理想的です。
立地の選定を慎重に: 商業エリアや安定したテナント需要がある地域を選ぶ。
長期契約を前提とする: 短期間で退去されると損失が大きいため、長期契約を前提に交渉する。
テナント専門の管理会社と提携: 専門の管理会社と契約し、適切なテナント誘致を行う。

まとめ
不動産投資初心者がテナント付き物件に手を出すことは、リスクが大きいため避けるべきです。居住用物件から始めて経験を積み、融資や管理の知識を身につけた上で、テナント付き物件に挑戦するのが理想的な投資戦略です。